부동산 등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구 등 3가지 항목으로 구성되어 있습니다.
표제부
표제부에는 해당 부동산의 주소와 면적, 용도 등 기본적인 내용이 담겨 있습니다. 거래 계약서에 부동산의 소재지, 지목과 면적 및 건물 내역 등 부동산의 표시를 기재해야 한다. 이때 거래하는 매물의 주소와 등기부등본상 소재지의 주소가 표제지의 내용과 일치하는지 확인 필요합니다. 전유부분 및 대지권 비율이 같은지 살펴보고 거래하는 주택이 다세대주택인지 도시형생활주택인지 또는 오피스텔이나 근린생활시설인지 또한 봐야합니다. 근린생활시설로 돼 있어도 주거용으로 사용할 경우 전입신고가 가능하며, 임대차보호법의 적용을 받을 수 있습니다. 그러나 근린생활시설은 본래 목적이 주거용 건물이 아니기 때문에 전세보증보험 가입을 불가합니다.
갑구
갑구는 소유권이 기록돼 있으므로 소유자의 이름, 주소, 인적 사항이 실제 계약자와 일치하는지 확인이 필요하다. 공동 명의라면 공동 명의자를 모두 확인해야하며 그다음에 가등기, 압류, 가압류, 신탁등기와 같은 소유권을 제한하는 상황이 있는지 확인 필요합니다. 가등기가 있다면 곧 소유자가 바뀔 것이란 의미일 수 있고, 압류나 가압류는 소유자가 빚을 갚지 못하는 데 따른 법적 절차가 진행되기 직전이거나 진행되는 상태이므로 전세 계약 등을 피해야 합니다. 신탁등기가 있을 때에는 소유권을 가진 신탁회사가 동의하지 않으면 임대차 계약이 원천 무효가 됩니다. 전입신고, 확정일자를 부여받더라도 불법 임차인이 되므로 주의 필요합니다. 대항력을 갖춰도 신탁등기 이후로 순위가 밀린다는 점을 알아두어야 하며, 거래가 잦아 소유권이 자주 바뀌었다면 매매는 물론 임대차계약세어도 좀 더 주의를 기울일 필요가 있습니다.
을구
을구에는 소유권 이 외의 권리에 대한 사항이 나타나 있습니다. 그 부동산을 담보로 잡고 돈을 빌려준 근저당권, 임차권, 전세권, 지상권 등이 표시되어 있어 채무 관계를 확인할 수 있습니다. 아무런 정보가 없다면 해당 부동산을 담보로 잡은 채무가 없다는 의미입니다. 임대차 계약 시에는 기재된 순위 번호에 따라 권리간 우선순위가 결정되므로 매매가 대비 근저당 금액, 자신의 순위를 따져봐 보증금 회수에 문제가 없다고 여겨질 때 계약을 진행하는 것이 보증금을 지키는 기본적인 원칙입니다.
마지막으로 아파트나 오피스텔(집합건물)은 토지와 건물을 하나의 등기사항전부증명서에서 볼 수 있지만, 다가구주택, 다세대주택, 단독주택등 집합건물이 아닌 집은 토지에 대한 등기부등본도 살펴봐야합니다. 건물의 등기부등본이 깨끗해 보여도 토지등기부등본에서 권리관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있기 때문입니다.