재개발, 재건축 종후자산평가 관련규정

종후자산평가 관련규정

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1. 종후자산평가의 관련규정

1) 도시 및 주거환경정비법 상 규정 

도시정비법 제48조 제1항에서 “분양대상자별 분양예정대지 또는 건축물의 추산액(또는 가액)(이하 종후자산이라 한다)”등을 산정해 관리처분계획을 수립해야 한다고 규정되어 있다.

2) 감정평가실무기준 상의 종후자산의 감정평가 규정

감정평가실무기준 730.3.2.에서는 종후자산의 감정평가는 분양신청기간 만료일이나 의뢰인이 제시하는 날을 기준으로 하며, 대상물건의 유형·위치·규모 등에 따라 감정평가액의 균형이 유지되도록 해야 한다고 규정되어 있다.

3) 한국감정평가사협회의 주택재개발·재건축 사업 등에 관한 평가지침

재개발·재건축사업 등에 관한 평가지침 제10조에서는 종후자산의 평가방법에 대해 다음과 같이 규정하고 있다.

① 재개발사업 등의 종후자산 가격은 사업시행자가 제시한 원가산출근거를 기준으로 분양예정인 대지 또는 건축물의 가격을 평가하는 경우에 있어서는 인근지역 또는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 유사물건의 분양사례, 거래사례, 평가선례 및 수요성 등을 고려한 가격으로 평가가격을 결정할 수 있다.

➁ 재건축사업의 분양예정인 종후자산 가격은 인근지역 또는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 유사물건의 분양사례, 거래사례, 평가선례 및 수요성 등과 당해 사업에 소요되는 총 사업비 등 원가를 고려한 적정가격으로 평가한다.

2. 종후자산 평가의 성격 및 평가방식 개요 

1) 종후자산 평가의 성격

종후자산의 평가는 설계도서에 따라 새로 신축되어질 것을 전제로 하여 평가하는 것으로 일종의 조건부 평가이다. 재개발·재건축조합이 관리처분계획에 따라 조합원에게 분양한다는 점에서 시장에서 형성된 일반적인 비준가격과 성격을 달리한다. 따라서 종후자산의 평가는 조합원간의 단지별, 층별, 호별 특성에 따른 개별 가치의 형평성·객관성·합리성이 강하게 요구되는 평가다.

2) 종후자산 평가방식의 개요

감정평가의 방식에는 비교방식, 수익방식, 원가방식 등의 평가방법이 있으며 관리처분계획에 의한 종후자산은 ‘원가방식’이 주된 평가방식이다.

원가방식 평가의 근거는 도시정비법 시행령 제57조(청산기준가격의 평가) 제3항에서 공사비, 정비사업비 등의 비용을 가산해 평가해야 한다고 하고 있으며 이러한 맥락은 구)도시재개발법 시행령 제45조(청산의 기준이 될 가격결정) 제2항에 “종전의 토지 또는 건축물의 가격에 공사비, 설계감리비, 대지조성공사비 등의 비용을 가산하여 정한다”와 맥을 같이한다.

국통교통부고시 ‘감정평가 실무기준’과 한국감정평가사협회 ‘주택재개발·재건축사업 등에 관한 평가지침’에서는 비교방식 및 원가방식으로 평가할 수 있음을 보여주고 있다.

실무에서는 주된 방식이 원가방식에 의한 추산액과 비교방식에 의한 평가가격을 비교해 그 적적성 여부를 검토하는 것이 바람직할 것이다. 통상 비교방식에 의한 가격이 원가방식에 의한 가격보다 높게 나타나는 것이 일반적이다. 왜냐하면 비교방식에 의한 가격은 당해 정비사업 등으로 인한 개발이익이 포함된 거래사례에 의거 산정된 가격이기 때문이다.

특히, 상가의 경우 종전과 종후의 위치가 이동된 경우 상가 종후자산을 평가함에 있어 비교방식으로 산정된 비준가격을 원가방식에 의한 복성가격으로 검토할 때에는 순수 복성가격에 어느 정도의 개발이익을 반영할 것인가를 비교 검토한 다음 최종적으로 시산가격을 조정한다.

어느 평가방법으로 평가액을 도출하든 간에 합리적이고 적정한 종후자산의 평가가 중요하며 조합원간의 분담금은 평가방식에 의해 결정되는 것이 아니라 결국 비례율을 통해 각 조합원간의 부담금 및 환급금이 결정되어 진다. 

3. 원가방식 평가에 있어 원가의 구성요소

원가법에 의한 종후자산의 평가에 있어 원가구성은 ‘종전자산평가액’과 ‘총사업비’로 나눌 수 있다.

종전자산평가액은 사업시행인가 고시일을 기준시점으로 하여 평가된 각 조합원의 토지 및 건물 등의 총 평가액을 말한다.

총사업비는 자금운용계획서(서울시 도시정비조례 시행규칙 별지 제24호 서식)라고 부르는 자금수지 계획표에 의해 그 내역을 구체적으로 확인할 수 있다. 특히, 사업비의 분석 시 조합원 및 일반분양자로부터 회수되는 자금이 포함되어 있는지 면밀히 검토돼야 한다.

4. 종후자산의 평가기준시점

종후자산 감정평가의 기준시점에 대해 도시정비법에서는 정해져 있지 않다. ‘감정평가 실무기준’에서는 “분양신청만료일이나 의뢰인이 제시하는 날을 기준으로”하도록 되어 있고, ‘주택재개발·재건축사업 등에 관한 평가지침’에서는 “종후자산의 감정평가는 분양신청기간이 만료되는 날”로 규정되어 있다.

‘분양신청기간 만료일’로의 기준시점 지정의 의미는 도시정비법 제48조 제2항 제5호의 “분양설계에 관한 계획은 제46조의 규정에 의한 분양신청기간이 만료되는 날을 기준으로 하여 수립한다”에 충실히 따른 규정이라고 볼 수 있다.

다음호에는 종후자산평가의 기능 및 산정 방법에 대해 설명하고자 한다.

출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr)